Costos De Obra Nueva
¿Qué es una tarifa CDD y me va a tocar pagarla?
Un CDD es un Community Development District, o distrito de desarrollo comunitario, y paga la infraestructura de una comunidad planificada: calles, líneas de agua y alcantarillado, drenaje y amenidades. Aparece en tu factura anual de impuestos sobre la propiedad y no como una cuota aparte de HOA, y la mayoría de las comunidades de obra nueva de este corredor tienen uno, así que si vas a comprar obra nueva aquí conviene asumir que lo vas a pagar hasta que confirmemos lo contrario.
¿Cuál es la diferencia entre un CDD y un HOA?
Son dos entidades distintas que hacen dos trabajos distintos, y sí, tú puedes deber las dos en la misma casa.
Un CDD es una unidad de gobierno local con un propósito específico. El desarrollador la usó para financiar la infraestructura que hizo posible construir la comunidad, y los residentes van pagando eso con el tiempo a través de asignaciones que se cobran junto con los impuestos de la propiedad. Un HOA es una asociación privada. Administra las reglas de la comunidad, mantiene las áreas comunes que le pertenecen y te cobra directamente, casi siempre cada mes o cada trimestre.
Dicho simple: el CDD es la razón por la que existen las calles y el drenaje. El HOA es la razón por la que cortan el césped y por la que necesitas permiso para el color de la pintura. Facturas distintas, autoridades distintas, las dos son reales.
¿El CDD se termina algún día?
En parte. Una asignación de CDD casi siempre tiene dos componentes, y solo uno de ellos termina.
- La parte de capital o deuda paga los bonos que financiaron la infraestructura original. Esta parte tiene un plazo, y cuando los bonos quedan pagados desaparece.
- La parte de operación y mantenimiento paga el cuidado continuo de lo que el distrito posee y opera. Esa parte no termina, porque el mantenimiento no termina. También puede ajustarse con el tiempo según el presupuesto del distrito.
Entender esa división es lo más útil que puedes saber de un CDD, porque dos casas con una asignación total parecida pueden estar en puntos muy distintos del calendario de la deuda.
¿Puedo pagar la deuda del CDD por adelantado, y me conviene?
En muchos distritos la parte de deuda se puede pagar por adelantado, a veces en el cierre y a veces después. Que sea buena idea depende sobre todo de cuánto tiempo piensas quedarte.
Si esta es tu casa a largo plazo, pagar la deuda te quita una línea recurrente de la factura de impuestos por muchos años. Si crees que te vas a mudar en unos pocos años, pagarla es mucho dinero en efectivo gastado en un beneficio que recibe el próximo dueño, y el mercado no siempre te devuelve ese dinero en el precio de venta. También hay un tema de calificación: el efectivo que uses para pagarla en el cierre es efectivo que no tienes disponible para el pago inicial ni para las reservas.
La parte de operación y mantenimiento se queda de todas formas, así que pagar la deuda reduce tu asignación, no la borra.
¿El CDD afecta si califico para el préstamo?
Sí, y esta es la parte que sorprende a los compradores ya avanzado el proceso. Como la asignación del CDD se cobra en tu factura de impuestos, pasa a formar parte del pago mensual que se guarda en escrow, y el prestamista la cuenta cuando mide sus relaciones de deuda.
En la práctica eso significa que una casa en comunidad con CDD carga una obligación mensual más alta que una casa del mismo precio sin CDD. Si estamos trabajando cerca del límite de tu aprobación, el CDD no es un detalle al pie de página. Es uno de los números que decide qué comunidades podemos ver de verdad, y por eso quiero identificarlo antes de escribir una oferta, no después.
¿Cómo averiguo el monto exacto del CDD de una dirección?
Esta es la parte práctica que casi nadie explica, y se puede hacer completa antes de escribir una oferta.
- Pide por escrito la asignación del año actual, separada en la parte de deuda y la parte de operación y mantenimiento. En obra nueva, la oficina de ventas del constructor la puede generar. En una reventa, debe darla el agente que tiene la casa listada.
- Verifícala contra el registro del cobrador de impuestos del condado para esa parcela, en lugar de confiar en un folleto. La factura de impuestos es el documento que de verdad manda.
- Pregúntale directamente al distrito. Los CDD son cuerpos públicos, publican presupuestos y calendarios de asignaciones, y te dirán cuántos años faltan de la parte de deuda.
- Pregunta específicamente si la deuda de ese lote ya fue pagada y si la asignación va a cambiar el año que viene.
- Pide que tu prestamista incluya la cifra confirmada en tu estimado de pago antes de firmar el contrato.
No publico rangos en dólares de CDD, porque el monto es específico del distrito, de la fase y muchas veces del lote. Un rango que encuentres en internet no es tu número. Yo saco el número real de la dirección que estés considerando.
¿Y si compro una reventa en lugar de obra nueva?
Heredas lo que quede. La asignación del CDD va con la propiedad y no con la persona que firmó, así que si el dueño anterior no pagó la parte de deuda, el plazo que queda te llega a ti junto con las llaves.
Eso no es razón para descartar una reventa en comunidad con CDD. Es razón para confirmar exactamente en qué punto del calendario está ese lote, porque un distrito al que le faltan pocos años de bonos es un costo a largo plazo muy distinto de uno que apenas empezó.
¿Cuáles comunidades de por aquí tienen CDD?
Casi toda la obra nueva planificada de este corredor. Por Minneola y Clermont eso incluye Hills of Minneola, Waterbrooke y Hartwood Landing. Por Horizon West y el corredor del oeste de Orange incluye Waterleigh, Hamlin, Lakeside y Watermark, y hacia el este de Orange y Osceola, Sunbridge.
No es una lista completa y la estructura del distrito cambia entre comunidades y hasta entre fases, así que tómalo como razón para preguntar y no como una tabla de consulta. Si me dices qué comunidad estás viendo, te digo cómo está la situación de asignaciones ahí.
Preguntas de CDD que me hacen en las casas modelo
Dime la comunidad y te consigo la asignación real
Agenda una llamada de 15 minutos o mándame la dirección que estás considerando. Saco la asignación actual del CDD, la separo en la parte de deuda y la de mantenimiento, te digo cuántos años faltan, y me aseguro de que tu prestamista use el número correcto antes de escribir una oferta.