¿Cómo compro y vendo al mismo tiempo?

Una sola pregunta decide todo esto: ¿necesitas la plusvalía de tu casa actual para poder comprar la siguiente?

Todo lo demás sale de esa respuesta. El orden en que haces las cosas, el riesgo que cargas y si necesitas dónde vivir mientras tanto, todo viene de ahí. Así que antes de hablar de estrategia, contestamos eso.

¿Por qué importa tanto esa pregunta?

Si no necesitas tu plusvalía para cerrar la siguiente casa, tienes la versión fácil de este problema. Compras, te mudas y vendes una casa vacía, que se ve mejor y que nadie está recorriendo mientras tus hijos hacen la tarea adentro. Es el camino más tranquilo que hay, y requiere un capital que la mayoría de la gente no tiene guardado.

Si sí necesitas la plusvalía, y la mayoría la necesita, entonces estás manejando una transacción coordinada. Dos negocios que tienen que alinearse, cada uno con su prestamista, su inspección, su tasación y sus propias formas de atrasarse. Eso no es razón para evitarlo. Es razón para planearlo bien en lugar de improvisarlo.

Opción uno: vender primero, después comprar

Sabes tu número exacto, porque el dinero es real y ya lo tienes. También te vuelves un comprador mucho más fuerte, porque tu oferta no depende de nada y puedes competir con la gente que te venía ganando.

El costo es que puedes necesitar dónde vivir. Eso significa negociar quedarte en la casa que vendiste por un periodo corto, una renta temporal, o la familia. Mudarse dos veces es de verdad caro y de verdad agotador, y la gente consistentemente subestima las dos cosas.

Esta la recomiendo más seguido de lo que los clientes esperan, porque la fuerza que te da del lado de la compra vale muchísimo en un mercado donde las casas buenas reciben varias ofertas.

Opción dos: comprar primero, después vender

Te mudas una sola vez, nunca vives en el limbo y no andas buscando casa con el reloj encima.

Para hacerlo normalmente tienes que calificar cargando las dos casas, o usar un producto de financiamiento hecho para ese hueco. Existen, y son conversación con tu prestamista, no conmigo. Lo que sí te digo es el riesgo en palabras claras: si tu casa actual no se vende tan rápido ni por tanto como supusiste, tienes dos casas y estás haciendo dos pagos. Ese es el escenario que convierte una buena mudanza en un mal año.

Si te vas por este camino, deberías poder cargar las dos por más tiempo del que esperas necesitar. No exactamente el tiempo que esperas. Más.

Opción tres: cerrar las dos el mismo día

Esto es lo que casi todos se imaginan, y sí se puede lograr. También es la versión que más coordinación exige, porque los dos cierres tienen que caer juntos y un atraso de cualquier lado se arrastra al otro.

Para que tu compra dependa de tu venta, normalmente escribirías una contingencia de venta en tu oferta. Sé honesto contigo sobre lo que eso cuesta: un vendedor que compara dos ofertas parecidas va a preferir la que no depende de una casa sobre la que él no tiene ningún control. Una contingencia de venta hace tu oferta más débil, a veces bastante, y en una situación competitiva te puede sacar de la jugada por completo. Vale la pena leer qué es lo que de verdad hace ganar a una ofertaqué es lo que de verdad hace ganar a una oferta/es/blog/varias-ofertas-como-gano antes de escribir una.

Que es exactamente por lo que la conversación del orden tiene que pasar antes de que te enamores de una casa, no después.

¿Y quedarme en la casa después de venderla?

Un acuerdo de ocupación después del cierre, que muchos llaman rent-back, te deja vender y luego quedarte en la casa por un periodo corto y definido mientras cierras la siguiente. Resuelve el problema de la vivienda temporal sin una mudanza extra completa.

Dos advertencias honestas. El comprador tiene que aceptar, y es más fácil conseguirlo cuando el comprador no tiene prisa. Y el prestamista del comprador puede limitar cuánto puede durar, porque en algún punto una compra empieza a parecer propiedad de inversión a los ojos de quien evalúa el préstamo. También hay que documentarlo bien, con el plazo, el costo y la condición en que se entrega la casa, todo por escrito.

Qué es lo que de verdad sale mal

Estas son las fallas que he visto, y todas se pueden prevenir.

El financiamiento de tu comprador se cae después de que ya te comprometiste con tu compra. Esta es la grande, y por eso que tu comprador tenga una aprobación evaluada importa tanto como tu propia aprobación.

Le pusiste precio a tu casa con esperanza. Se queda, el reloj de tu compra sigue corriendo, y acabas bajando el precio bajo presión, lo que cuesta más de lo que habría costado ponerle el precio correcto desde el principio.

Aparecen hallazgos tarde en tu propia casa. El inspector de tu comprador encuentra el problema del techo o del aire que tú no sabías, tres semanas antes de que supuestamente cerrabas la otra. Hacer tu propia inspección antes de listar significa que te enteras en tu calendario y no en el de ellos, y cómo leer lo que encuentra una inspeccióncómo leer lo que encuentra una inspección/es/blog/la-inspeccion-encontro-problemas aplica igual cuando eres tú el que vende.

Nadie presupuestó el mientras tanto. Dos mudanzas, una bodega, depósitos, servicios traslapados y un mes de comer fuera. No es enorme, pero es real, y debería ser una línea del presupuesto y no una sorpresa.

¿Entonces qué te pediría que hicieras primero?

Consigue tus dos números reales antes de ver una sola casa.

El primero es cuánto te deja de verdad tu casa actual: un análisis de mercado real de tu casa específica, menos lo que todavía debes, menos los costos de vender. No lo que estima una página web ni lo que dice tu vecino que le dieron.

El segundo es para cuánto calificas del lado de la compra, con un prestamista que sepa que estás vendiendo algo, porque eso cambia el análisis.

Una vez que tienes esos dos números, la estrategia se escoge sola. De verdad es así de claro. Casi todo el estrés de comprar y vender al mismo tiempo viene de que la gente toma la decisión en el orden equivocado, escoge la casa primero y después trata de acomodar las finanzas alrededor.

Empieza con un análisis de mercado gratis de tu casa actualun análisis de mercado gratis de tu casa actual/es/sell. Después nos sentamos, vemos los dos números juntos y decidimos cuál de estos tres caminos de verdad le queda a tu situación. Ya pasaste por esto antes, así que ya sabes cuáles son las partes difíciles. Mi trabajo es asegurarme de que los dos negocios se alineen.