¿Puedo quedarme con la tasa baja del vendedor en vez de sacar un préstamo nuevo?

Si el vendedor financió con un préstamo FHA, VA o USDA, ese préstamo puede tener una cláusula de asunción, y eso significa que un comprador calificado puede tomarlo a la tasa que el vendedor ya tiene en lugar de pedir prestado a las tasas de hoy.

Ahora la parte que casi nadie escribe. Asumir una hipoteca no te hace más fácil calificar. Le baja el pago mensual a alguien que ya califica. Esa diferencia es todo el artículo, y es justo lo que no vas a leer en la mayoría de los sitios.

¿Qué significa asumir una hipoteca?

Compras la casa. En vez de sacar un préstamo nuevo a la tasa que ande esta semana, entras al préstamo que ya está sobre la propiedad y te quedas con su tasa, su saldo y el tiempo que le queda.

El vendedor se desprende de la deuda. Tú la tomas. Su tasa vieja pasa a ser tu tasa.

¿Cuáles préstamos se pueden asumir y cuáles no?

Los préstamos respaldados por el gobierno traen cláusula de asunción. Los convencionales, en la gran mayoría de los casos, no.

La razón es histórica. Cuando las tasas se dispararon en los años ochenta, la gente empezó a asumir préstamos viejos con tasas bajas en vez de sacar préstamos nuevos y carísimos, y los bancos borraron esa cláusula de sus contratos convencionales. No pudieron hacer lo mismo con los contratos FHA y VA, porque cambiar esos términos requiere una ley del Congreso.

Así que la pregunta que hay que hacer sobre cualquier casa que te guste es sencilla: ¿cómo la financió el dueño actual? Si la respuesta es convencional, este camino está cerrado y vas a comprar a las tasas de hoy. Si la respuesta es FHA, VA o USDA, hay algo que vale la pena revisar.

FHA y VA son los directos. Los préstamos USDA también se pueden asumir, pero con reglas más estrechas que en la práctica van a decidir el asunto para la mayoría. USDA tiene un límite de ingresos y un requisito de zona geográfica elegible, y los dos aplican a la persona que toma el préstamo, no solo a quien lo sacó originalmente. Entonces una asunción de USDA solo funciona si el ingreso de tu hogar queda por debajo del tope del condado y la casa está en una zona elegible. Por aquí eso hay que revisarlo, no darlo por hecho, porque la elegibilidad puede cambiar de un lado de la calle al otro.

¿Necesito ser veterano para asumir un préstamo VA?

No, y esta sorprende a casi todo el mundo. Un préstamo VA lo puede asumir un comprador que nunca sirvió en el ejército. El detalle está del lado del vendedor, no del tuyo: cuando alguien que no es veterano asume un préstamo VA, el vendedor deja amarrada la parte de su derecho VA que corresponde a esa propiedad, y no la recupera hasta que el préstamo se pague.

Eso tiene un costo real para el vendedor, y cualquier conversación honesta lo dice de frente. También es negociable, como todo lo demás en un contrato.

¿Entonces cuál es el problema?

El problema es la diferencia entre lo que cuesta la casa y lo que todavía se debe de ella.

Digamos que una casa está en $400,000 y el vendedor todavía debe $300,000. La diferencia es $100,000, y ese dinero tiene que aparecer en el cierre. No es un enganche. Es el capital del vendedor, y le pertenece.

Esos son números redondos que escogí para enseñarte la cuenta. No son una propiedad real y no son una cotización.

Aquí va la forma útil de pensarlo, y esto lo aprendí en la capacitación que tomé sobre el tema: lo que importa no es el tamaño en dólares de esa diferencia, sino qué porcentaje del precio representa. Una diferencia de $100,000 en una casa de $400,000 es una conversación muy distinta a una diferencia de $100,000 en una casa de $250,000.

Para que veas la escala, esto no es una situación rara. Para el tercer trimestre de 2025, el 78.8% de los propietarios en Estados Unidos que tienen hipoteca cargaban una tasa por debajo del 6%. Lee bien ese número: es el porcentaje de los que deben, no de todos los propietarios, porque solo alrededor del 60% de los dueños tiene hipoteca. Distribución de tasas al tercer trimestre de 2025. Fuente: análisis de Redfin de la FHFA National Mortgage Database.

Esa diferencia también crece cada mes, por dos razones a la vez. El vendedor sigue abonando al saldo, y la casa sigue valiendo más de lo que él pagó. Los mejores préstamos asumibles se firmaron más o menos entre 2019 y 2021, y cada mes que pasa los hace un poco más difíciles de usar. Eso no es una frase de venta, es aritmética.

¿Cómo se cubre esa diferencia con una segunda hipoteca?

Si tienes la diferencia completa en efectivo, la pones y ya está. Esa es la versión limpia y no necesita un segundo préstamo.

La mayoría de la gente no la tiene. Entonces el otro camino es una segunda hipoteca que cubra lo que falta entre tu efectivo y esa diferencia. Cierra al mismo tiempo que la asunción, en un solo cierre.

Terminas con dos pagos a dos compañías distintas. Uno del préstamo asumido a la tasa vieja del vendedor, y otro de la segunda a la tasa de hoy para segundas hipotecas. Súmalos, repártelos sobre el total prestado, y sale lo que la gente llama una tasa combinada. Queda entre las dos. Qué tan cerca queda del lado bueno depende de qué tan grande sea la diferencia comparada con el precio.

Dos notas honestas sobre la segunda. Una segunda hipoteca es más riesgosa para el prestamista que una primera, así que su tasa siempre va a ser más alta que la de una primera. Y en la práctica los prestamistas que hacen esto quieren ver por lo menos el diez por ciento del precio de compra de tu parte, en efectivo. Por debajo de eso, las condiciones se ponen feas rápido.

¿A quién le funciona esto de verdad?

Por lo que he visto y por lo que enseñan en la capacitación, la lista honesta es más corta de lo que sugiere el internet:

• Alguien que ya es dueño, tiene capital en su casa, y no está dispuesto a soltar su tasa actual para mudarse. Este es el grupo más grande con diferencia.
• Un comprador que se está mudando a algo mejor, que califica hoy, pero al que lo está venciendo el pago mensual.
• Alguien que se está mudando a algo más pequeño y trae efectivo de la casa anterior.
• Un inversionista con finanzas fuertes.

Lo que todos tienen en común es que la aprobación nunca fue el problema. El pago sí.

Si tú eres el que tiene el préstamo con la tasa baja y no el que intenta aprovecharla, vale la pena leer el otro lado: tu hipoteca actual podría ser lo que venda tu casatu hipoteca actual podría ser lo que venda tu casa/es/blog/tu-tasa-baja-podria-vender-tu-casa.

¿A quién no le sirve todavía?

Si un prestamista te dijo que no el mes pasado, lo más probable es que una asunción no sea tu puerta, y prefiero decírtelo ahora que llevarte por seis semanas de ilusión.

El administrador del préstamo te evalúa igual. Revisa tu crédito, verifica tus ingresos y mira tus reservas. Y la segunda hipoteca que cubre la diferencia tiene su propia aprobación aparte, y normalmente quiere por lo menos el diez por ciento del precio en efectivo encima de eso.

Si ahí es donde estás, empieza en otro lado. Lee qué hacer cuando un prestamista te dice que noqué hacer cuando un prestamista te dice que no/es/prestamo-negado, y lee ¿de verdad puedo comprar casa ahorita?¿de verdad puedo comprar casa ahorita?/es/compradores-primerizos. Arregla el expediente primero. Después vuelve y miramos asunciones con opciones de verdad abiertas, porque la matemática de esto es buenísima una vez que puedes cruzar la puerta.

¿Cuánto se tarda y cuánto cuesta?

Más que un cierre normal, y vale la pena entender por qué.

Quien decide es el administrador del préstamo, no un oficial de préstamos local al que puedas llamar. Dos cosas son ciertas al mismo tiempo: el préstamo es legalmente asumible, y al administrador muchas veces no le interesa ayudarte. Ha pasado que le dicen a un vendedor que no hacen asunciones sobre préstamos que claramente son asumibles.

Por eso existe una industria pequeña que no hace otra cosa que empujar estas aprobaciones, y por eso trabajo con una en vez de intentar manejarlo yo solo. Ese servicio tiene un costo y te lo digo exacto antes de que te comprometas a nada.

¿Cómo encuentro estas casas por Clermont y Horizon West?

A través de eXp tengo acceso a una plataforma que se llama AssumeList, que mapea casas con préstamos asumibles, dentro y fuera del mercado, y muestra una tasa estimada y una diferencia de efectivo estimada para cada una. Florida es uno de los estados que cubre, y ya corrí búsquedas reales en Clermont, Minneola, Winter Garden y Horizon West. Las cuatro traen opciones.

Dos cosas que conviene saber. Las tasas que muestra son estimados, no la tasa del pagaré, así que antes de que alguien se emocione confirmamos el número real contra los papeles de la hipoteca del vendedor. Y te puedo abrir tu propia cuenta de búsqueda bajo la mía sin costo para ti, que no es algo que puedas conseguir por tu cuenta a ese precio.

¿Cuál es el resumen honesto?

Los préstamos asumibles son una de las pocas herramientas reales de accesibilidad que quedan en este mercado, y casi nadie en el negocio sabe cómo funcionan. También son más estrechos de lo que sugiere el entusiasmo: hace falta un préstamo respaldado por el gobierno del otro lado, un vendedor al día en sus pagos, un comprador que ya califique, y efectivo real para cubrir la diferencia.

Cuando esas cuatro cosas se alinean, el ahorro mensual no es poco. Cuando no, te lo digo en la primera llamada.