¿Qué es una reducción de tasa (buydown) y vale la pena?

Si te preocupa el pago mensual, el buydown de tasa es una de las herramientas más útiles que casi nadie les explica a los compradores. También es fácil de malinterpretar, así que vamos a hacerlo sencillo.

Aquí va la buena noticia. Cuando las tasas se sienten altas, tienes opciones además de esperar. Un buydown es una de ellas, y a veces lo paga otra persona.

¿Qué es una reducción de tasa (buydown)?

Un buydown es dinero que se paga al inicio para bajar la tasa de interés de tu hipoteca. Esa es toda la idea. Alguien paga un poco más al principio, y a cambio tu tasa, y por lo tanto tu pago mensual, baja.

Hay dos tipos, y hacen cosas muy distintas.

¿Cuál es la diferencia entre un buydown temporal y uno permanente?

Un buydown temporal baja tu tasa durante los primeros años del préstamo y después vuelve a la tasa normal. Las versiones más comunes se nombran según cómo suben:

• Un buydown 2-1: tu tasa es dos puntos porcentuales más baja el primer año, un punto más baja el segundo año, y la tasa normal desde el tercer año.
• Un buydown 3-2-1: tres puntos más baja el primer año, dos el segundo, uno el tercero, y la tasa normal desde el cuarto año.

El dinero que cubre la diferencia se aparta en una cuenta especial al cerrar, y se usa para bajar tu pago cada mes durante el período del buydown. Las pautas de Fannie Mae para préstamos convencionales permiten un buydown temporal de hasta tres años.

Un buydown permanente baja tu tasa por toda la vida del préstamo. Se logra pagando puntos de descuento. Según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En un préstamo de $100,000, eso son $1,000. Pagar puntos baja tu tasa, y cuánto la baja depende del prestamista, del tipo de préstamo y del mercado hipotecario.

Fuentes: Consumer Financial Protection Bureau (CFPB); Fannie Mae Selling Guide.

¿Quién paga un buydown?

Depende del trato, y aquí es donde muchos compradores dejan dinero sobre la mesa por no preguntar.

• Tú puedes pagarlo con tus propios fondos.
• El vendedor puede pagarlo, como parte de la negociación de la venta. Algunos vendedores prefieren poner dinero en tu tasa antes que bajar el precio.
• Un constructor puede pagarlo como incentivo en una casa de obra nueva.
• Tu prestamista puede ofrecerlo como parte de su propio programa.

Cuando lo paga un vendedor o un constructor, cuenta para los límites de lo que pueden aportar. Los límites de contribución de partes interesadas de Fannie Mae aplican a los préstamos convencionales, y otros programas de préstamo tienen sus propias reglas. Tu prestamista te dice qué está permitido para tu préstamo.

¿Un buydown me ayuda a calificar para el préstamo?

Normalmente no, y esto sorprende a la gente. Para un buydown temporal en un préstamo convencional, Fannie Mae dice que el prestamista debe calificarte con la tasa normal del pagaré, no con la tasa más baja del buydown.

En realidad eso te conviene. Significa que te aprueban para un pago que puedes manejar cuando termine el buydown, así que no hay ningún precipicio esperándote en el tercer año.

Un buydown permanente funciona distinto, porque tu tasa es más baja para siempre. Pregúntale a tu prestamista cómo lo cuenta.

Fuente: Fannie Mae Selling Guide.

¿Vale la pena un buydown de tasa?

La respuesta honesta es que depende de cuánto tiempo vas a conservar el préstamo y de qué más podría hacer ese dinero.

• Los buydowns temporales son sobre el flujo de efectivo. Te dan un pago más bajo mientras te acomodas, lo que puede ayudar si los primeros años estarás muy justo o si sabes que tus ingresos van a subir. Pero la tasa sí vuelve a subir, así que cuenta con él solo si puedes pagar cómodamente el pago completo. Algunos compradores planean refinanciar si bajan las tasas, pero nadie puede prometer que bajarán.
• Los buydowns permanentes son sobre el largo plazo. Pagas más ahora para pagar menos cada mes mientras conserves el préstamo. Mientras más tiempo te quedes, más suele compensar. Si podrías vender o refinanciar en pocos años, quizás no te quedes el tiempo suficiente para recuperar el costo.
• Cuando paga otra persona, la pregunta cambia. ¿Te sirve más un buydown que un precio más bajo o ayuda con los costos de cierre? Pídele a tu prestamista que calcule las dos opciones lado a lado.

La CFPB sugiere pedirle a un oficial de préstamos que te muestre dos opciones distintas y que calcule el costo total en varios plazos posibles. Esa es la forma correcta de decidir.

Fuente: Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).

¿Qué le debo preguntar a mi prestamista sobre un buydown?

• ¿Es temporal o permanente, y cuánto dura?
• ¿Cuánto será mi pago cada año, incluyendo cuando sube?
• ¿Quién lo está pagando, y mi programa de préstamo lo permite?
• Si no hago el buydown, ¿qué más podría hacer ese mismo dinero?
• ¿Cuánto tiempo tendría que conservar el préstamo para salir ganando?

No soy prestamista, así que tu prestamista hace los cálculos exactos. Mi trabajo es ayudarte a hacer las preguntas correctas y usar la herramienta cuando tenga sentido.

¿Y los buydowns en obra nueva?

Algunos constructores ofrecen buydowns u otros incentivos, a veces atados a usar su prestamista preferido. Pueden ser un beneficio real. Pregunta cuál es el incentivo, de qué depende y si el precio cambia si lo tomas. Después compáralo con una cotización de otro prestamista.

Eso es de lo que reviso cuando leo el contrato del constructor antes de que lo firmes. Si estás mirando casas nuevas, empieza con ¿debo comprar obra nueva?¿debo comprar obra nueva?/es/obra-nueva

¿Cuál es el siguiente paso?

Primero, conoce tu número. Una llamada corta con un prestamista te dice qué puedes comprar y qué herramientas te convienen. Aquí está qué esperar en tu primera llamada con un prestamistaqué esperar en tu primera llamada con un prestamista/es/blog/primera-llamada-con-un-prestamista, y mi calculadora de poder de compracalculadora de poder de compra/es/tools/buying-power te da un estimado inicial en un par de minutos.

Después hablemos de si un buydown entra en tu plan. EscríbemeEscríbeme/es/contact y lo resolvemos juntos.